Rakennusalan liiketoimintamallien murros kohti teollista ja tuotepohjaista rakentamista

Rakennusala on pitkään pohjautunut projektilähtöiseen liiketoimintaan. Jokainen rakennushanke on ollut pitkälti yksilöllinen kokonaisuus, jossa suunnittelu, hankinta ja toteutus on organisoitu projektikohtaisesti. Tämä toimintamalli on mahdollistanut erilaisten asiakastarpeiden huomioimisen suhdanneherkällä alalla, mutta opit, innovaatiot ja tehokkuushyödyt jäävät usein yksittäisiin hankkeisiin eivätkä skaalaudu koko toimialalle.

Samaan aikaan rakennusalan tuottavuuskehitys on ollut moniin muihin teollisuudenaloihin verrattuna vaatimatonta. Digitalisaatio, vihreä siirtymä, osaajapula sekä kasvavat rakentamiskustannukset pakottavat alan etsimään uusia toimintatapoja. Yhä useammat tutkimukset ja toimialaraportit ennakoivat, että rakentaminen siirtyy pitkällä aikavälillä yhä voimakkaammin työmailta tehtaisiin ja yksittäisistä projekteista tuotekokonaisuuksiin. Tätä aihetta käsitellään Centriassa käynnissä olevassa InnoTeR-hankkeessa (Innovaatiot ja uudet teknologiat teollistetussa rakentamisessa), jonka osa tämä artikkeli myös on. Hankkeessa on tavoitteena edistää teollisen rakentamisen yrityksien teknologista kehitystä ja tukea niitä uusien tuoteratkaisujen ja toimintamallien kehityksessä.

Keskeinen kysymys ei enää ole, miten rakentamista voidaan teollistaa, vaan miten teollinen rakentaminen muuttaa alan käytänteitä ja liiketoimintamalleja.

Suomessa rakentamisen liiketoiminta pohjautuu pitkälti yksittäisten projektien toteuttamiseen. Hankkeiden toteutusmalleja on useita, ja kullakin niistä on omat erityispiirteensä. Urakkamuodoista kokonaisvastuurakentaminen (KVR) on esimerkiksi asuntorakentamisessa laajasti käytetty malli, jossa urakoitsija vastaa hankkeen toteutuksesta kokonaisuudessaan. Muita rakennusalalla käytettäviä urakkamuotoja ovat esimerkiksi kokonaisurakka, aliurakka, laskutyöurakka ja jaettu urakka.

Yhteistoiminnallisiin ja pitkäaikaisiin toteutusmalleihin lukeutuu esimerkiksi allianssimalli, joka soveltuu erityisesti suurten hankkeiden toteuttamiseen. Allianssissa hankkeen osapuolista muodostetaan yhteinen organisaatio, joka jakaa hankkeen riskit ja hyödyt. Elinkaarimallissa puolestaan yksi toimija sitoutuu rakentamisen lisäksi vastaamaan kohteen ylläpidosta pitkällä aikavälillä. Elinkaarimallia hyödynnetään erityisesti koulujen ja päiväkotien rakentamisessa, joissa tilaajana toimii tyypillisesti julkinen sektori. (YIT 2025.)

Rakennusalalla on käytössä useita erilaisia urakkamalleja, mutta niille kaikille on yhteistä, että arvonluonti painottuu työmaalla tehtävän työn tehokkuuteen ja sen optimointiin. Rakennushankkeet ovat luonteeltaan kertaluonteisia, minkä vuoksi suunnitteluratkaisuja, työmenetelmiä ja toimitusketjuja optimoidaan usein vain yksittäistä projektia varten. Vaikka toimintamalli tarjoaa joustavuutta, se vaikeuttaa oppimisen, parhaiden käytäntöjen ja standardoinnin leviämistä koko toimialalle.

Tehokas teollinen rakentaminen edellyttää pitkäjänteisempää toimintamallia, joka perustuu tuotteisiin ja vakioituihin prosesseihin. Kohde valmistetaan ennalta määritellyistä rakennustuotteista, eikä työmaalla enää varsinaisesti rakenneta, vaan pääasiassa asennetaan valmiiksi suunniteltuja rakennustuotteita paikoilleen. Tällaisessa toimintamallissa korostuvat tuotetiedon hallinta ja suunnittelun tarkkuus. Tuotteiden väliset rajapinnat tulee määritellä täsmällisesti, jotta teollisen rakentamisen hyödyt voidaan saavuttaa mahdollisimman tehokkaasti. Tämä osaaminen puuttuu vielä pääosin rakennusalalta ja muuttaa tulevaisuudessa myös alan liiketoimintaa kohti tuotekeskeistä ajattelua.

Teollisen rakentamisen keskeinen ajatus on, että merkittävä osa rakennuksen arvosta luodaan jo ennen työmaavaihetta. Tuotekehitys, konfiguroitavia tuotteita hyödyntävä generoiva suunnittelu, teollinen valmistus ja logistiikka mahdollistavat arvonluonnin jo ennen varsinaisen työmaan aloitusta. Tässä valmis rakennus nähdään enemmänkin toimintamallin lopputuloksena eikä yksittäisenä projektina.

Tämä edellyttää, että tarkat tuotekohtaiset ratkaisut huomioidaan jo hankekehitys- ja hankesuunnitteluvaiheessa. Jos luonnossuunnittelu laaditaan täysin perinteisen rakentamisen ehdoilla, teollisen rakentamisen tehokkuusetujen hyödyntäminen hankaloituu merkittävästi. Toisaalta liian väljä määrittely vaikeuttaa vaihtoehtojen vertailua tilaajan näkökulmasta. Keskeistä on määritellä mahdollisimman tarkasti käytettävät tuotteet ja niiden väliset rajapinnat ennen hankkeen varsinaista aloitusta.  Tämän takia jatkossa hankkeen alkuvaiheen merkitys korostuu voimakkaasti jokaisessa rakennusprojektissa.

Hyvä käytännön esimerkki teollisesta toimijasta löytyy suomalaisesta LapWallista. Yhtiön liiketoimintamalli ei perustu pelkkien seinäelementtien myyntiin, vaan asiakkaan rakennusprosessia tehostavan kokonaisratkaisun hyödyntämiseen. Haastattelussa toimitusjohtaja Jarmo Pekkarinen kuvaa alan muutosta osuvasti: kyse ei ole elementin myymisestä vaan tuoteratkaisupalvelusta. Tällöin projekti ei enää ohjaa tuotetta, vaan tuote ohjaa projektia. (Pekkarinen 2026.)

Tämä näkökulma heijastaa laajempaa muutosta, jossa rakennusyritykset alkavat muistuttaa yhä enemmän valmistavan teollisuuden toimijoita. Keskiöön nousevat tuotteet ja toimintamallit, jotka tulee ottaa huomioon jo projektin luonnossuunnitteluvaiheessa.

Useat kansainväliset tutkimukset tunnistavat saman kehityssuunnan. Aalto-yliopiston Building 2030 -ohjelman raportti korostaa, että rakennusalan kilpailukyky perustuu tulevaisuudessa standardoituihin ratkaisuihin, digitalisoituihin toimitusketjuihin ja verkostomaisesti hallittuun arvoketjuun. Kilpailuetu syntyy yhä vähemmän työmaalla ja yhä enemmän suunnittelussa, tuotannonsuunnittelussa sekä tiedonhallinnassa. (Peltokorpi, Uusitalo, Valkonen, van den Brink, Alaluusua & Ruottinen 2026.)

McKinseyn The Next Normal in Construction -raportti puolestaan kuvaa siirtymää kohti standardointia, modulaarisuutta, esivalmistusta ja tuotemaisia ratkaisuja. Rakennusyritysten kilpailukyky ei enää perustu pelkästään yksittäisten projektien toteuttamiseen, vaan kykyyn kehittää toistettavia ja skaalautuvia järjestelmiä. (McKinsey & Company 2020.)

Tämän kehityksen seurauksena rakennusalalla voidaan tunnistaa seuraavanlaiset muutokset: Yksittäiset projektit muuttavat kohti rakennustuoteratkaisuja hyödyntäviksi kokonaisuuksiksi. Tämä tarkoittaa, että työmaa muuttuu osittain tehtaaksi, jossa valmiit tuotekokonaisuudet vai asennetaan paikalleen. Liiketoiminnan osalta projektikohtainen urakointi muuttuu kohti tuotanto- ja palveluliiketoimintaa. Tämä vaatii myös muutosta rakennusten suunnitteluun, jossa valmiit tuotteet suunnitellaan DfMA-periaatteiden (Design for Manufacturing and Assembly) mukaisesti.

DfMA-periaatteita tarkasteltaessa erityisesti A-kirjain (Assembly) on jäänyt rakennusalalla vähäisemmälle huomiolle. Tulevaisuudessa tuotteen asennettavuuden suunnittelu tuo uusia vaatimuksia suunnittelijoiden osaamiselle. Rakennuksen rakenteiden suunnittelun sijaan painopiste siirtyy yhä enemmän valmistettavan ja tehokkaasti asennettavan tuotteen suunnitteluun. Kun suunnittelussa huomioidaan tarkasti valmistuksen ja asennuksen tarpeet, voidaan työmaalla tarvittavaa aikaa ja resursseja vähentää merkittävästi. Samalla rakentamisen tuottavuus ja prosessien hallittavuus paranevat.

Asennusvaihe muodostaa keskeisen rajapinnan tehdasympäristössä tapahtuvan tuotteen valmistuksen ja työmaan välille. Rakennuksen tai sen osien koostuessa yhä enemmän valmiista esivalmisteista korostuu eri osien välisten rajapintojen merkitys. Tällöin suunnittelun tarkkuus nousee ratkaisevaan asemaan, sillä ilman yksityiskohtaisesti määriteltyjä ratkaisuja ei tuotannossa eikä myöskään työmaalla voida saavuttaa korkeaa laatutasoa ja tasalaatuista lopputulosta.

Rakennukset eivät kuitenkaan koskaan ole täysin vakioituja tuotteita. Asemakaavat, kaupunkikuva, asiakasvaatimukset ja viranomaisvaatimukset edellyttävät rakennuksilta joustavuutta. Siksi teollisen rakentamisen tulevaisuus ei perustu täysin vakioituihin ratkaisuihin, vaan kohdekohtaisesti konfiguroitaviin tuotteisiin.

Konfigurointi on jo pitkään ollut keskeinen osa esimerkiksi kaluste- ja autoteollisuutta. Asiakkaalla on mahdollisuus valita tarpeisiinsa sopiva ratkaisu, vaikka perustuote ja sen tuotantojärjestelmä pysyvät samoina. Vastaava ajattelu soveltuu myös rakentamiseen. Rakennusjärjestelmät suunnitellaan valmiiksi, mutta sitä voidaan konfiguroida aina kohdekohtaisten vaatimusten mukaan hallitusti.

Digitalisaation merkitys korostuu tässä kehityksessä kohti konfiguroitavia rakennustuotteita. Tuotetieto, BIM-mallit, konfiguraattorit, ohjelmistot ja tekoäly mahdollistavat ratkaisujen tehokkaan hallinnan rakentamisen ja koko hankkeen elinkaaren ajalle. Samalla rakennusalan liiketoiminta siirtyy kohti alustaliiketoimintamallia.

Alustamallissa hankkeen suunnittelu, tuotteet, kilpailutus ja toimitusketjun hallinta tapahtuvat yhteisen digitaalisen ympäristön kautta. Rakennus voidaan nähdä tietopohjaisena tuotteena, jonka ominaisuuksia voidaan hallita vielä rakentamisen aikana tuotannon käynnistymiseen asti.

Autodeskin (2025) mukaan rakentamisen tulevaisuus rakentuu datan, ohjelmistojen, digitaalisten alustojen ja verkostomaisen arvonluonnin ympärille. Rakennusala alkaa toimia yhä enemmän teollisena ekosysteeminä eikä pelkkänä projektitoimialana (Autodesk 2025).

Samalla rakentamisen ekosysteemi laajenee. Perinteisten suunnittelijoiden ja urakoitsijoiden rinnalle nousevat ohjelmistotalot, data-analytiikan toimittajat, energiayhtiöt sekä erilaiset palvelualustat. Kilpailuetu syntyy yhä enemmän kyvystä hallita kokonaisia verkostoja ja tuotantojärjestelmiä.

CIB:n kansainvälisen tutkimusverkoston mukaan rakentamisen teollistuminen on ennen kaikkea organisatorinen ja strateginen murros. Menestyvät yritykset eivät ainoastaan toteuta projekteja, vaan kehittävät omia standardejaan, rakennusjärjestelmiään, suunnittelualustojaan ja toimitusverkostojaan (Goulding, Arif, Ezcan, Rankin & Searle 2023).

Rakennusalan liiketoimintamallit ovat siirtymässä vaiheeseen, jossa arvonluonnin painopiste siirtyy työmailta suunnitteluun, tuotteisiin, dataan ja tuotantojärjestelmiin. Teollinen rakentaminen ei ole vain uusi rakennustekniikka, vaan kokonaisvaltainen muutos siinä, miten rakennuksia suunnitellaan, valmistetaan, toimitetaan ja käytetään.

Vastaava muutos on nähty aiemmin esimerkiksi matkapuhelimissa, joissa Android- ja iOS-alustat ovat mahdollistaneet kokonaisia palveluekosysteemejä. Myös autoalalla ollaan menossa vastaavaan suuntaan, kun autojen ominaisuuksia voidaan muokata ohjelmistopäivityksillä langattomasti ilman mekaanista huoltokäyntiä. Rakennusalalla vastaava muutos tarkoittaa siirtymistä yksittäisten rakennusprojektien toteuttamisesta kohti tuotteistettuja ratkaisuja, digitaalisia alustoja ja niiden ympärille rakentuvia palveluverkostoja.

Tämän kehityksen myötä rakennusyritysten rooli muuttuu urakoitsijoista rakennusjärjestelmien, alustojen ja tuotantoverkostojen kehittäjiksi ja hallinnoijiksi. Niiden tehtävä ei ole enää ainoastaan rakentaa rakennuksia vaan tuottaa asiakkaille skaalautuvia, digitaalisesti hallittuja ja elinkaaren ajan arvoa tuottavia ratkaisuja.